부동산 투자 가치상승 네가지 요인

 

 

부동산 가격이 상승하는 요인에는 무엇이 있을까요??

너무나도 다양하고 복잡한 요인이 있겠지만 오늘은 핵심요인 4가지에 대해서 포스팅해보겠습니다.

 

 

 

 

첫번째로는 교통환경 입니다.

 

다시말해, 일자리 지역으로 얼마나 빠르고 편하게 연결되는 곳이냐 입니다.

경제활동을 하고 있는 분들이라면 거주할 곳을 고르는 과정에서 일자리와의 거리가 최우선 순위 중 하나일 것입니다.  일자리는 특정지역에 몰려 있는 경향이 있습니다. 서울로 예를 들면 강남구 삼성역부터 서초역까지 이어지는 테헤란로와 광화문을 중심으로 한 종로구와 을지로를 중심으로한 중구, 금융관련 기업이 모여 있는 영등포구 여의도와 가산 디지털 단지가 있는 금천구, 상암 DMC가 있는 마포구가 대표적인 일자리 밀집 지역입니다.

 

따라서 이곳들과 가까울수록 부동산의 가치는 더욱 높아집니다.  즉 수요가 많아집니다. 수요가 많은 지역에는 당연히 부동산 가격이 올라가기 마련입니다. 하지만 이렇게 비싼지역에 살 수있는 사람들이 많지않고 근거리에 이들을 수용할 수 있는 주택도 충분하지 않습니다. 그래서 이들을 도와줄 교통수단이 부동산에서는 매우 중요합니다.

그중 가장 큰영향을 미치는 것이 지하철입니다. 교통수단중에서도 지하철에 주목을 해야합니다.

즉, 앞으로 부동산 관심지역은 지하철 확장지역이라고 보면 되겠습니다.

특히 일자리가 많은 지역을 통과하는 지하철이라하면 더욱 주목할 필요가 있습니다.

 

두번째는 교육환경입니다.

 

진학율이 높은 학교와 대형학원가가 형성이 되어 있는가에 따라 부동산 투자 적이 관점에서 시세형성에 큰 영향을 미칩니다.

대한민국의 교육열은 전세계에서 유명합니다.  우리나라에서 부동산가치를 평가할때 교육환경이 중요할 수 밖에 없는 이유입니다. 교육환경이 좋은 입지는 부동산 투자로의 메리트가  높습니다.

예를 들어 1970년대에 서울에는 종로구, 중구가 가장 좋은 입지였습니다. 강남이 발전하기 전이였고 좋은 고등학교 대부분이 있는 곳이였습니다. 그 후 강남이 본격적으로 발전하면서 많은 학교들이 강남권으로 넘어 왔습니다. 일자리와 함게 교육까지 , 강남이 뜰 수밖에 없는 이유들이 하나둘씩 생겨납니다.

 

반면에 대학교는 상권의 발달과는 밀접한 관계가 있지만, 좋은 교육환경과는 반비례하는 경향이 있습니다.

즉, 좋은 대학교가 있다고 해서 그지역이 부동산 투자로서의 메리트가 있는 것은 아닙니다.

 

같은 지역내에서도 "초품아"라고 초등학교를 품은 아파트가 시세가 높은것을 확인할 수 있습니다.

중학교는 어느새 가장 중요한 교육환경이 되었습니다. 즉 특목고 진학율이 높은 중학교에 배정받을 수 있는 지역이 프리미엄이 있는 교육환경인 것입니다. 대표적으로는 강남구, 서초구, 양천구가 있습니다.

 

학교도 매우중요하지만 학원을 중심으로 한 교육환경도 빼놓을 수 없습니다.

우리나라에서 대표적인 학원가를 꼽으라면 강남구의 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동이 있습니다.

이 지역의 주택들은 프리미엄이 낮아지지 않습니다.

대표적으로 대치동의 40년 가까이 되는 아파트들이 강남구에서도 상위시세를 유지하고 있는 것도 학원가의 영향력입니다.

 

하지만 과거보다는 부동산 가치에서 교육환경의 중요도는 점점 낮아지고 있습니다.

여러가지 이유가 있겠지만 저출산으로 인한 학생수의 감소와 이에 따른 대학 진학률이 높아지기 때문입니다.

 

세번째는 상권환경입니다.

 

즉, 생활 편의시설을 말하는 겁니다.  생활편의시설은 크게 기존 도심내상권 과 신도시 상권으로 나누어 지는데요.  부동산 투자의 관점에서 주목해야할 포인트는 상권이 확장성과 축소를 파악할 수 있는 눈입니다.

인구의 확장성이 제한적인 상권은 딱 필요한 규모로만 유지가 됩니다.  특별한 변화들, 대단지 아파트가 입주하거나 지하철역이 생긴다든지 할때에는 상권이 추가적으로 확장되기도 합니다.

구도심 상권의 가장 큰 리스크는 인근 지역의 유사한 상권이 생기게 될경우에는 경쟁이 불가피하다는 점입니다.

 

우리나라의 대표적인 상권은 강남역, 압구정역, 종각, 신사, 홍대동 등이 있습니다. 이곳들도 처음에는 작은상가들로 상권을 이루다고 점점 확장되어서 현재에 이르게된 대표적인 상권이라 볼 수 있습니다.

이런곳들은 부동산투자의 가치가 매우 높습니다. 그래서 상가투자는 많은 공부가 필요하며 매우 신중하게 접근해야 합니다.

 

신도시의 대형상권은 백화점, 마트, 대형 쇼핑몰등이 특정지역에 한번에 들어오면서 그 지역의 상권이 한번에 변화가 되는 것입니다.  대표적으로 일산 신도시를 말할 수 있습니다.

최근에는 경기도하남시도 이런 축에 속합니다. 하남 스타필드와 신세계 백화점, 코스트코등이 생겨나면서 하남시부동산은 엄청난 성장을 하게 됩니다. 그전에 5호선 지하철 착공으로 한번 성장을 맞이하고 이러한 대형 상권의 발달로 두번의 성장을 하게 되는 것이죠. 그러면서 지역 주민들에게는 엄청난 프리미엄이 생겨납니다.

즉, 주거시설의 가치가 큰폭으로 상승하게 되는 것이죠.

하지만 안타깝게도 이러한 대형 상권이 생겨나게 되면 기존의 지역 상권에는 좋지않은 영향을 주게 됩니다.

정리를 하자면 대형 상권이 생겨나게 되면 주거를 하는 지역주민들에게는 엄청난 프리미엄을 주지만 지역의 도심상권에서 상가를 가지고 있는 사람들과 장사를 하는 사람들에게는 불이익이 돌아간다는 것입니다.

마지막으로 네번째는 자연환경입니다.

서울에서 환경프리미엄으로 가장 메리트가 있는 것은 한강입니다. 

이러한 한강프리미엄의 수혜를 누리고 있는 곳이 압구정동, 동부이촌동 등이 대표적입니다.

풍수적인 관점에서 본다면 가장 좋은지역은 용산입니다. 뒤에 산이 있고 앞으로는 한강이 흐르고 있습니다.

그럼에도 불구하고 용산은 그동안 소외 되외었던 이유가 있습니다. 가장 좋은 입지를 미군이 가지고 있었습니다.

향후 10년동안 미군부대 대부분이 평택으로 이전함에 따라서 앞으로 용산의 가치는 엄청나게 올라갈 것으로 예상됩니다.

위에서도 언급했듯이 부동산의 가치는 사람들이 얼마나 많이 이용하느냐에 따라 좌우됩니다.

사람이 많으면 많을수록 가치가 올라갑니다.  정부와 서울시가 용산의 가장좋은 입지를  공원으로 개발하려는 계획이 있습니다. 갑자기 왠 공원이냐 하시는 분들도 있으실 겁니다.

미국 뉴욕시 맨해튼에는 센트럴 파크가 있습니다. 세계적으로 유명한 곳이죠. 뉴욕인구가 800만인데,  센트럴 파크를 찾는 인구는 약 3800만명이라고 합니다. 뉴욕인구의 약 5배입니다. 감이 오시죠.

부동산의 가치는 사람들이 많이 이용할 수록 올라간다고 했습니다. 센트럴파크가 개장하고 주변시세가 약5배 이상  올랐다고 합니다.

 

또하나 예를 들면 2005년 청계천복원사업입니다. 말도많고 탈도많았지만 결국 찾아오는 사람들이 많아지면서 주변지역이 부동산투자로서의 가치가 상승하게 됩니다.

청계천을 계기로 지역마다 복개된 하천을 복원하려는 시도가 계속 발생하고 지역마다도 인공공원를 조성하게 됩니다. 물론 대부분 지역의 부동산 가치가 상승합니다

 

마포구의 연남동은 서울역에서 파주까지 경의선이 지상으로 운행되던 것이 지중화가 이루어 지게 됩니다.

혐오시설이던 기찻길이 공원으로 바뀌게 되면서 인근 부동산의 가치가 폭등하게 됩니다.  주거 지역으로서의 가치도 올라가고 유동인구도 많아짐에 따라서 상권의 발달이 이루어 지게 됩니다.

 

부동산 가치를 결정하는 대표적인 네가지 교통환경, 교육환경, 상권환경, 자연환경을 말씀드렸습니다.

 

물론 부동산의 가치가 위의 네가지로만 결정되는 것은 아닙니다. 하지만 가장 기본적으로 위의 네가지를 완벽하게 이해하고 계셔야 합니다.

 

앞으로도 더욱 유익한 정보 포스팅 하겠습니다