부동산투자 꼭알아야할 2가지

우리들이 부동산이 오르고 내리고를 정확하게 예측할수 있을까??  특히 부동산 초보투자자들은 더더욱이 예측하기가 쉽지않다. 그럼에도 불구하고 수많은 내집 마련을 하는데 있어서 저점을 찾으려 애를 쓴다.

 부동산에 투자하려는 초보자들이 꼭알아야할 2가지를 이야기하려 한다.

 

첫번째는 가격을 공부하지 말고 지역을 공부해라.

나무를 보지말고 숲을 보라는 말이 있다. 부동산 투자에도 적용되는 말이다.

매우 중요한말이다. 많은 사람들이 주택을 구입할때 지역적인 특성보다 가격을 보는 경우가 많다.

아파트 건물이 가격을 주도하는게 아니라 지역의 땅값이 가격을 주도한다. 지역전체가 상승하기 때문에 아파트 가격이 오르는것이다. 경기도 하남시에 덕풍동 아이파크라는 아파트가 있다 바로 옆에는 삼부르네상스라는 아파트가 있는데  최근 3년간의 가격변동을 살펴보면 아이파크는 35.01% 상승하였고 삼부르네상스또한 35.53% 상승하였다. 주변의 다른 아파트들도 비슷하게 상승하였다. 같은 생활권은 시세를 함께하는 경향이 강하다.

부동산을 공부하지 말고 지역을 공부해야한다. 지역의 가치가 앞으로 좋아질것인지를 판단하는 시야가 필요하다. 주변의 새로생겨나는 호재들이 있는지를 살펴봐야한다. 위의 두아파트들은 이마트 바로 앞에 위치해 있고 도보 3분이내에 지하철 5호선이 올해 4월에 개통을 앞두고 있다. 최근 몇년사이에는 차량으로 5분정도 거리에 하남 스타필드와 코스트코가 생겼다.이와 같이 끊이없는 호재들로 인하여 3년동안 35%라는 집값상승이 이루어 졌다.

앞으로는 어떨까??? 아직도 오를 만한 충분한 여지가 있을까??  나의 개인적인 판단으로는 지금보다 조금의 상승은 있겠지만 지난 3년정도의 상승률은 기대하기어렵지 않을까 생각된다.

반면에 경기도 화도읍에 위치한  아파트 단지들을 보면 대다수의 단지들이 마이너스 수익율을 기록했다.

이지역에는 시세를 향상시킬만한 호재들이 없었다는 이야기이다.

처음으로 내 집마련을 하든 투자의 목적으로 접근을 하든 가장 중요한것은 지역의 앞으로 전망에 대한 완벽한 이해다.  내가 현재 가지고 있는 금액과 맞는다던가 가격이 저렴하던가라는 이유만으로 주택을 매수하게 된다면 한순간의 잘못된 선택으로 인하여 치루는 댓가는 매우 클 수 있다는 걸 명심해야한다.

 

 

두번째는 토지가 가지고 있는 희소성을 봐야한다.

 

왜 최근에 분양하는 아파트일수록 분양가가 높은거지?? 라고 질문하는 사람들이 있다.

이해가 안간다고 이야기한다.  이유는 간단하다. 아파트를 건축할때는< 토지비용 + 자재비 + 인건비 >의 합이라고 생각하면 된다. 시간이 지날수록 자재비와 인건비, 토지의 가격은 상승할 확률이 높기 때문이다.

건물은 자동차와 마찬가지로 건축하고나면 감가상각되어 가격이 떨어진다. 하지만 주택은 자동차와는 다르게 토지라는 게 있다. 토지가격은 어지간해서는 우상향하는 경향이 있기에 건물이 오래됬다고 해서 부동산 가격이 좀처럼 하락하지는 않는다. 오히려 지역의 입지가 계속해서 좋아지는 경우에는 끊임없이 상승한다. 토지의 가격이 상승하기 때문이다. 대치동이나 압구정동이 오래된 아파트을 보면 이해가 빠를 것이다.

건축된지 30년이상 된 구축아파트들이 20~30억이상이 가격으로 거래가 이루어 지고 있다.

지역의 발달로 인하여 토지가격이 상승하였기 때문이다.

부동산은 보편적으로 토지비용이 50%정도를 차지한다고 보면 된다. 그래서 주의할 점은 대지지분이 너무적은 부동산은 사지 않아야 한다고 생각한다. 이를 테면 오피스텔 이나 도시형 생활 주택같은 경우가 이에 해당한다.

물론 시세차익이 목적이 아닌 월세를 받는것이 목적이라면 얘기는 조금달라진다.

 

부동산 투자를 어렵게 생각하면 한없이 어려워진다.

쉽게 생각하자. 먼저 투자가치가 있는 지역을 살펴본후 그지역에서 나의 자금상황 등 여러가지 부분에 적합한 곳을 선택하자. 너무 저점만을 고집하지 말자. 그 누구도 정확히 예측할 수 없는 부분이다. 나의 기준에 어느정도 부합한다면 투자를 진행하자. 여기서 중요한 점은 나만의 투자철학이 분명해야 한다는 사실이다.

공부하지 않고, 본인만이 투자철학이 없는 것은 투자가 아니라 도박이다.