정부는 다주택자들에게 주택임대사업자 등록을 권장하고 있습니다.
주택임대사업자로 등록하게 될 경우에는 취득세와 재산세, 양도소득세, 종합부동산세 감면 혜택 등의 각종 세제혜택을 제공하겠다고 말하고 있습니다.
많은 다주택자들이 주택임대 사업자를 등록을 할지 말지에 대해 고민이 많을 것입니다.
오늘은 주택임대사업자등록을 하게 될 경우에 장.단점 과 등록절차에 대해 말해보겠습니다.
먼저.. 주택임대 사업자란 무엇일까요??
" 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 * 민간임대주택 *을 취득세 임대사업을 할 목적으로 민간임대 주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록한 사람을 말합니다. "
*민간임대주택* 이란?? 임대를 할 목적으로 제공하는 주택으로 임대사업자가 위의 법령에 따라
등록한 주택을 말합니다.
주택임대사업등록을 할 경우에 받게 되는 혜택에는 무엇이 있을까요??
임대사업자등록을 하게 되면 각종 세제혜택을 받을 수 있습니다.
- 취득세 : ① 공동주택 및 주거용 오피스텔의 전용면적 60㎡ 이하일 경우 혜택 가능
② 200만 원을 초과할 경우 85%만 감면
③ 전용면적 85㎡ 이상일 경우도 혜택 가능하나 8년 이상 장기임대목적으로
20호 이상 취득한 경우 만 가능
- 재산세 : ① 전용면적 60㎡이하 단기 임대 시 최대 50% 감면
② 공공지원, 장기일반의 경우 최대 85%까지 감면
단, 2세대 이상 임대 목적으로 등록해야만 혜택을 받을 수 있음.
③ 다가구 주택도 감면 혜택, 모든 호수의 전용면적이 40㎡이하이면서 공공지원 또는
장기일반으로 등록한 경우
- 임대소득세 : ① 단기는 수도권 및 수도권 외 도시지역이 경우, 전용면적 85㎡ 이하는 30% 감면
② 공공지원 , 장기일반의 경우 전용면적 100㎡ 이하는 75%까지 감면
단, 임대개시일 당시 기준시가 합계액(주택 및 부수토지) 6억 원 이하의
주택을 1호 이상 임대하는 경우에 한함.
③기존 2000만 원 이하 임대소득 비과세에서 분리과세돼 14% 세율
(지방소득세 포함 15,4%) 적용.
④ 필요경비율과 공제금액은 임대사업자 등록 시 필요경비율 60%, 공제금액 400만 원 ,
미등록시 필요경비율 50%에 공제금액 200만 원 적용.
- 양도소득세 : ① 임대사업자 등록을 한 사람들은 양도세 감면 혜택이 이유인 경우가 많음
② 양도세 중과를 피하기 위해 장기임대주택 요건을 갖추어야 함.
③ 임대개시일 당시 주택가액이 수도권 6억 원, 비수도권 3억 이하이며
의무임대기간 8년을 유지해야 함.
④ 임대료 증가율이 5% 이내여야 함.
- 종합부동산세 : ① 임대주택 등록을 할 경우 종부세 과세대상에서 제외.
② 임대개시일 시점 수도권 6억 원 이하(비수도권 3억 이하)이며
임대기간이 8년 이상(18년 4월 이전 등록한 경우 5년) 이어야 적용.
③ 임대료 증가율이 5% 이내여야 함.
- 건강보험 : ① 2020년 말까지 등록한 연 2000만 원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안
건강보험료 인상분 대폭 감면(8년 임대 시 80%, 4년 40%)
물론 주택임대 사업자등록을 할 때 장점만 있는 것은 아닙니다. 그렇기 때문에 많은 다주택자들이 고민을 하고 있는 것입니다.
주택임대사업자등록을 하게 될 경우에 단점에는 무엇이 있을까요??
- 의무 임대기간이 길다.
① 주택임대등록을 최소 4년간 해야 양도소득세 및 거주주택 비과세 특례 혜택 가능.
② 세금 혜택 대부분 8년 이상에 집중 , 그 이하 절세효과 적은 편임.
③ 약정 임대기간 내에 주택 처분 시 과태료 부과, 감면된 세금 추징.
④ 주택 장기간 보유가 힘들 경우에는 임대사업자 등록 신중해야 함.
- 임대로 상승이 제한된다.
① 의무임대기간 동안 임대료 증액률이 임대료의 5%로 제한.
( 인상분 산정 시 주거비 물가지수, 인근 지역 임대료 변동률, 임대주택 세대수 등을 고려하여 산정)
- 사업자 현황을 신고해야 한다.
① 표준임대차계약서 작성.
② 임차인이나 임대조건이 변경될 때마다 공지해야 할 의무가 있음.(변경신고 필수)
③ 매년 전년도 수입 및 임대현황에 대해 세무서에 " 면세사업자 현황신고"를 해야 함
( 매년 5월에 소득세 신고 납부)
④ 신고를 하지 않거나 규정 위반할 경우 과태료, 각종 세제혜택을 받지 못함.
주택임대사업자를 등록하기 위한 절차는 어떻게 될까요??
※ 임대사업자 등록조건
: 주택을 1호 이상 소유하거나 분양, 매매, 건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 자.
* 오피스텔의 경우 전용면적 85㎡ 이하, 상하수도 시설 갖춰진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실
및 목욕시설을 갖춘 주거용만 가능
- 등록 절차 -
① 필요서류
: 등록신청서 / 임대사업자별 필요서류(주민등록 초본 등)
/ 임대주택별 필요서류(건물등기사항 증명서 등)
② 임대사업자 등록신청
· 방문접수 : 시, 군, 구청 주택과, 건축과 방문 후 등록 신청
· 인터넷 접수 : 렌트홈(http://www.renthome.go.kr) 임대사업자 등록 신청
③ 임대사업자등록증 발급
· 임대사업자 등록기준 적합여부 판단 후 임대사업자등록증 발급
· 임대사업자등록증 발급 후 부가가치세 면세사업자 등고(세무서)
④ 임대사업자 등록 완료
· 세무서에 사업자등록 / 세재감면 신청을 통해서 세제혜택 받을 수 있음